adsby.ru → вихователю

Температурний режим складських приміщень. Складські комплекси класу а

Існує цілий перелік різних класифікацій складських приміщень. Для початку розберемося, що ж таке склад і які функції він виконує.

Склад - це нежитлове приміщення, призначене для зберігання сировини, продукції, товарів та інших вантажів, що забезпечує дотримання необхідних умов зберігання і оснащене обладнанням для зберігання та зручними для розвантаження-навантаження конструкціями і спорудами. За призначенням склади діляться на виробничі, оптово-заготівельні, постачальницькі та комерційні. За видами продукції, що зберігається склади бувають продовольчими, непродовольчими, фармацевтичними та спеціального призначення. Вимоги до кожного виду складу залежать від його призначення. Кожен склад повинен забезпечувати не тільки надійне зберігання вантажу, а й зручність під'їзних шляхів, забезпечення вантажно-розвантажувальних робіт, облік руху вантажів, сортування і відвантаження товарів і продукції. За способом зберігання склади можуть бути розподіленими і централізованими, відкритими і закритими, бункерами і резервуарами. За формою власності складські приміщення можна розділити на орендовані, комерційні (належать логістичним компаніям) і є власністю компанії. Перераховані вище класифікації не відображають всіх конструктивних і логістичних особливостей складських приміщень. З метою опису характеристик самого складського приміщення, а також складського господарства, однієї відомої логістичної компанією була розроблена система класифікації, найбільш повно відображає характеристики складського приміщення, як логістичної та маркетингової одиниці. Дана класифікація ділить всі складські приміщення незалежно від їх призначення на шість категорій. При визначенні категорії конкретного складського приміщення враховуються такі параметри як географічне розташуванняскладу, наявність і стан під'їзних доріг, віддаленість від автомагістралей, наявність залізничної гілки, площі приміщення, поверховості, висоти стель, наявності технічних засобів охорони і багато чого іншого.

Категорія «А +» об'єднує складські приміщення найбільш зручні і вигідно розташовані з точки зору логістики. Такі склади мають достатні площі, офіси та службові приміщення, складське і навантажувальне обладнання. Вартість оренди таких приміщень найвища.

Склади категорії «А» трохи дешевше, хоча і відповідають багатьом вимогам властивим попередньої категорії. Це так само одноповерхові капітальні споруди з розвиненою інфраструктурою.

Категорія «» вимагає від приміщення складу висоту стель не менше восьми метрів. Підлоги повинні бути покриті антипиловим покриттям. Склад повинен бути розташований поблизу великих магістралей, мати зручні під'їзні шляхи і місце для маневрування великовантажного транспорту.

Склад - це нежитлове приміщення, призначене для зберігання сировини, продукції, товарів та інших вантажів, що забезпечує дотримання необхідних умов зберігання і оснащене обладнанням для зберігання та зручними для розвантаження-навантаження конструкціями і спорудами. За призначенням склади діляться на виробничі, оптово-заготівельні, постачальницькі та комерційні. За видами продукції, що зберігається склади бувають продовольчими, непродовольчими, фармацевтичними та спеціального призначення. Вимоги до кожного виду складу залежать від його призначення. Кожен склад повинен забезпечувати не тільки надійне зберігання вантажу, а й зручність під'їзних шляхів, забезпечення вантажно-розвантажувальних робіт, облік руху вантажів, сортування і відвантаження товарів і продукції. За способом зберігання склади можуть бути розподіленими і централізованими, відкритими і закритими, бункерами і резервуарами. За формою власності складські приміщення можна розділити на орендовані, комерційні (належать логістичним компаніям) і є власністю компанії. Перераховані вище класифікації не відображають всіх конструктивних і логістичних особливостей складських приміщень. З метою опису характеристик самого складського приміщення, а також складського господарства, однієї відомої логістичної компанією була розроблена система класифікації, найбільш повно відображає характеристики складського приміщення, як логістичної та маркетингової одиниці. Дана класифікація ділить всі складські приміщення незалежно від їх призначення на шість категорій. При визначенні категорії конкретного складського приміщення враховуються такі параметри як географічне розташування складу, наявність і стан під'їзних доріг, віддаленість від автомагістралей, наявність залізничної гілки, площі приміщення, поверховості, висоти стель, наявності технічних засобів охорони і багато чого іншого.

Термінологія вимагає уточнень

В. Савінов,директор з розвитку
компанії «Архитек Інжиніринг»

Ринок цивілізованих складських послуг в Росії бурхливо і стрімко розвивається. Потреба в складах, що відповідають специфічним вимогам, відчувають буквально все - виробники, імпортери, дистриб'ютори, роздрібні мережі, логістичні, транспортні компанії і державні структури. У багатьох галузях бізнесу добре продумана і ефективна внутрішня логістика грає ключову роль і є вигідним конкурентною перевагою.

Складське господарство - це складний багатоплановий організм, який потрібен час від часу піддавати оптимізації. Вдале здійснення цього процесу - одне з пріоритетних завдань сучасних виробничих, торгових і дистриб'юторських компаній.

Які складські приміщення користуються найбільшим попитом і яка площа складського комплексу найбільш затребувана серед потенційних замовників? Який тип пожежної безпеки, потужність інженерних комунікацій, віддаленість від центральних магістралей і площа земельної ділянки є оптимальними для успішного функціонування складу? Для того щоб потенційні інвестори, орендарі, орендодавці, виконавці робіт і інші учасники ринку могли розмовляти однією мовою, необхідні загальні терміни і поняття. Сьогодні багато визначення, в тому числі і що стосуються класифікації складських комплексів, знаходяться в стадії формування і обговорення. Ряд ріелторських компаній використовує систематизацію за класами ABCD. Розберемо окремі пункти цих класифікацій на прикладі тих, що використовують такі відомі у нас компанії, як Swiss Realty Group (SRG), Knight Frank (KF) і Jones Lang LaSalle (JLLS), обмежившись аналізом характерних ознакскладських комплексів класу А, оскільки саме вони найбільш затребувані в нашій країні.

Почнемо з аналізу класифікації, застосовуваної компанією SRG. Використовуючи прив'язку до існуючих реалій і об'єктам, вона вважає, що складський комплекс класу А повинен бути побудований пізніше 1994 р розташовуватися «на основних транспортних магістралях в 10 ... 40 км від Москви, мати прямий доступ на територію складу безпосередньо з траси або по зручним дорогам-сателітам ».

Зупинимося трохи докладніше на понятті «транспортна доступність». З точки зору логістики істотним фактором є, зрозуміло, не показники в кілометрах, а тимчасові характеристики. Десять кілометрів по Ленінградському або Рязанському шосе можна подолати за дві години, а сорок кілометрів по Сімферопольському напрямку - за годину. Ось чому важливо звернути увагу не тільки на віддаленість, а й на завантаженість траси. Простої в «пробках» істотно знижують продуктивність складського комплексу і, отже, його рентабельність. Зрозуміло, близькість до МКАД критична для компаній, логістика яких безпосередньо пов'язана з Москвою; для інших, що працюють на регіони, вона вже не така суттєва. Необхідно також пам'ятати, що у власників або орендарів великих складських комплексів, розташованих на значній відстані від Москви, неминуче виникає проблема нестачі кваліфікованого персоналу. Цілком очевидно, що «транспортна доступність» - фактор багатозначний і комплексний і вимагає більш уважного підходу.

Показники, також вимагають детального опрацювання, - це вимоги, що пред'являються до підлог складського комплексу, і висота стель (пп. 3 і 4 в класифікаціях SRG, KF і JLLS). Почнемо з висоти стель. В одній класифікації про складі класу А ми читаємо: «однооб'ємними будівля з висотою стель від 10 метрів і більше» (SWG), в іншій - «Високі стелі не менше 13 метрів» (KF), в третій - «Висота стель в чистоті 10 ... 12 м »(JLLS). Внесемо уточнення. Для сучасного складського комплексу не так важлива повна висота стель, скільки їх «робоча висота». Основна їх відмінність полягає в тому, що робоча висота - це корисна висота, що дозволяє розміщувати вантажі і встановлювати стелажі. Сучасна конструкція однооб'ємних будівель передбачає наявність ферм для влаштування покрівлі. Відповідно той простір, який займають ферми, не є корисним, т. Е. Не може використовуватися. На ферми в середньому припадає відстань від 2 до 3 м ближче до стін і до 4 м в конику. Таким чином, «робоча висота» - це висота стель мінус незайнятого простору. Оперуючи терміном «висота стель», потенційний орендар може помилитися, розраховуючи, що зможе використовувати всі 10 ... 12 м висоти будівлі. Тому термін «робоча висота», або корисний простір, є більш точним з точки зору майбутньої експлуатації складського комплексу.

Робоча висота і вимоги до підлог складського комплексу - показники, тісно пов'язані і потребують спільного розгляду. Робоча висота понад 8 м дозволяє використовувати, за висловом KF, «багаторівневе стелажне обладнання» для висотного зберігання товарів. При організації висотного зберігання до полам складського комплексу, як стверджують ріелтори, висуваються такі вимоги по навантаженнях з точки зору розглянутих класифікацій: «від 4 т / м 2» (SRG), «не менше 5 т / м 2» (KF) і « 4 ... 5 т / м 2 »(JLLS). Якщо врахувати, що середня маса палети в залежності від типів вантажів, які зберігаються може досягати 1,2 т, а при робочій висоті від 10 м можна організувати до 6 ... 7 ярусів зберігання, то розрахункові показники навантажень тільки для організації паллетного зберігання без урахування маси самих стелажних конструкцій перевищать 7 т / м 2. Крім того, необхідно враховувати, що висотне зберігання передбачає наявність спеціалізованої техніки для обробки вантажів. Наприклад, споряджена маса з батареєю Вузькопрохідні штабелера фірми Linde може досягати 11,3 т. Якщо приплюсувати до цієї цифри масу палети з вантажем (1,2 т), ми отримаємо навантаження на підлогу 6,5 т / м 2. Ці приблизні розрахунки показують, що величина 4 ... 5 т / м 2 явно є недостатньою для висотного зберігання.

Висотна зберігання пред'являє не тільки підвищені вимоги по навантаженню на підлоги, але також і вимоги по перепаду висот і рівності статей. Важливими показниками є такі характеристики, як «точкова навантаження», «динамічне навантаження» і «коефіцієнт в'язкості поверхні підлог». Розглянемо їх докладніше. Терміни «абсолютно плоскі бетонні підлоги», що вживаються в п. 4 класифікації компанії SRG, «рівний бетонну підлогу з антипиловим покриттям» в п. 3 класифікації KF і «суперплоскі протипильні підлоги» в п. 13 (JLLS) вимагають уточнення.

При висоті складування понад 10 м перепад повинен бути не більше 2 мм на 3 м.Крім того, необхідно врахувати вимоги, що пред'являються до підлог виробниками і постачальниками спеціалізованої складської техніки. На кожен тип техніки у виробників існують нормативні допуски по відхиленню вантажу, що знаходиться на різній висоті, які визначають рівність підлоги. Здебільшого вони схожі і варіюють в залежності від масогабаритних характеристик вантажу і висоти його підйому. Наприклад, за нормативами тієї ж компанії Linde для роботи Вузькопрохідні штабелера з висотою підйому щогли більше 6 м при ширині колії до 1 м перепад висот між зовнішніми робочими коліями не повинен перевищувати 1,5 мм.

Крім того, підлоги в обов'язковому порядку повинні мати спеціальне зміцнюючі покриття.В іншому випадку динамічні навантаження при роботі штабелеров, ричтраков і Вузькопрохідні техніки зруйнують їх поверхневий шар, і робота на такому складі стане неможливою.

Слід зазначити, що при проектуванні і будівництві складського комплексу вимоги до підлог є одним з найбільш важливих показників і вимагають детального опрацювання і розрахунків. Спроба зробити якісь «усереднені» типові підлоги, не спираючись на конкретний проект, що враховує передбачуване оснащення і топологію складського комплексу, унеможливить його повноцінну експлуатацію. Практика показує, що виправдано закласти в проект більше високі вимогидо полам в порівнянні з тими, які наведені в існуючих класифікаціях.

Кілька детальніше зупинимося на питанні висотного зберігання з точки зору потенційного орендаря. Можливо, орендар вже використовує на своєму складі висотне зберігання, і це дійсно оптимальне логістичне рішення. Якщо ж компанія тільки думає про те, що висотне зберігання непогано б застосувати для оптимізації і більш ефективного використанняскладських площ, має сенс проаналізувати можливі труднощі, які можуть при цьому виникнути. Найчастіше багато потенційних орендарів навіть не усвідомлюють того, що їм, можливо, і немає ніякого сенсу переходити на висотне паллетного зберігання. Для ілюстрації цього положення наведемо лише один приклад.

Припустимо, при аналізі вантажопотоку потенційного орендаря з'ясовується, що 65% всього асортименту припадає на товар, який, вступивши на склад, йде з нього протягом 2 тижнів, і потрібно багато ручного підбору для комплектації замовлень. При спробі організації висотного зберігання подібний орендар зіткнеться з цілим рядом проблем. Цілком очевидно, що в цьому випадку відбудеться уповільнення всіх складських операцій і неминуче подорожчання обслуговування 1 м 2 складської площі. Головне питання, Який доведеться вирішувати, - це перетин людського і транспортного потоків при комплектації і підборі замовлень. При спробі розібрати цю задачу виникне нова проблема - неефективне використання висотного складського комплексу і, отже, невиправдана орендна платаза горезвісні висотні метри. Як показує практика, орендарі найчастіше не використовують 10-метрові висоти, хоча при цьому успішно їх оплачують.

Зрозуміло, що, перед тим як прийняти рішення про висотному зберіганні та оренди відповідного складу, слід провести детальний аналіз всіх основних показників існуючого або планованого вантажопотоку. Необхідно як мінімум підготувати концепцію по оснащенню нового складського комплексу і з'ясувати доцільність даного рішення.

Розібравшись з підлогами і робочими висотами, перейдемо до вантажно-розвантажувального фронту(ПРФ). Показник архіважливе, безпосередньо впливає на продуктивність складського комплексу, і тут вже краще, що називається, «перезаставити» і виконати його з запасом, ніж потім ламати голову, що робити з цим вузьким місцем. Аналіз вантажопотоків будь дистриб'юторської компанії показує, що вимога «не менше одних вантажно-розвантажувальних воріт на 1000 м 2» не зовсім прийнятно. Так, Knight Frank в п. 10 своєї класифікації вважає, що «автоматичних воріт докового типу (dock shelters) з вантажно-розвантажувальними майданчиками регульованої висоти (dock levelers) має бути не менше, ніж одні ворота на 500 м 2 для складів класу А + , і не менше одних воріт на кожні 700 м 2 для складів класу А ». Ця точка зору, безумовно, більш наближена до реальності, проте часом дані нормативи також є недостатніми, так як для дистриб'юторських і логістичних компаній з вантажопотоками високої інтенсивності їх доведеться збільшувати щонайменше на 20%.

На закінчення зупинимося на п. 2 ст класифікації компанії JLLS, який передбачає наявність залізничного під'їзду до території, а в ідеалі - наявність залізничного відгалуження з платформою, що дозволяє робити розвантаження безпосередньо на склад (для комплексів площею понад 150 000 м 2), і п. 21 компанії KF, також говорить про необхідність ж.-д. гілки в комплексах класу А. Безумовно, якщо є можливість за невелику вартість підтягнути під'їзну колію і при цьому істотно не збільшити інвестиції в складський комплекс або вартість орендної ставки, це плюс. Однак майданчиків під забудову з такими потенційними можливостями не так багато, якщо не сказати катастрофічно мало. Обов'язковість даного умови істотно знижує можливість вибору земельної ділянки під забудову і як мінімум на 15 ... 20% збільшує розмір інвестицій в будівництво складського комплексу. Більш того, це може серйозно затягнути терміни здачі комплексу в експлуатацію. Зате потенційних орендарів, в технічному завданні яких наявність ж.-д. гілки обов'язково, як правило, не більше 10%. Тому логічніше ця умова застосовувати для складів зі спеціалізованими вимогами, так само як і вимога наявності особливого холодильного обладнання та центрального кондиціонування на території всього складського комплексу.

Навіть поверхово проаналізувавши класифікацію, можна зрозуміти, що спроба систематизувати складські комплекси за критеріями, які використовуються для оцінки об'єктів нерухомості, виходить неповною або страждає різними надлишками, недоліками і спрощеннями. Проект кожного складу формують насамперед під індивідуальні вимоги потенційного орендаря, т. Е. Практично завжди це нетипова завдання, яке вимагає або спеціалізованої адаптації існуючого об'єкта нерухомості, або підбору приміщення по спеціалізованому технічним завданням, яке формується на основі попереднього аудиту бізнес-процесів та вантажопотоків компанії.

Склад для зберігання прокату і сталевих заготовок принципово відрізняється від складу дитячих іграшок або товарів народного споживання, а склад для зберігання швидкопсувних продуктів харчування з інтенсивним вантажопотоком - від складів тривалого зберігання. Причому різниця - перш за все в конструктивних особливостях складського комплексу. різні типипотенційних орендарів висувають різні технічні вимоги до підлог, висот, вантажно-розвантажувального фронту і віддаленості складу від Москви. Ось чому спроба побудувати або зняти універсальний «типовий» склад класу А, В, С або D неминуче призведе до того, що потенційний орендар або набувач або заплатить за надмірне інвестування з урахуванням всіх очікуваних варіантів використання, або буде змушений сам робити додаткові капіталовкладення для адаптації існуючого комплексу або в результаті зіткнеться з неможливістю оптимальної експлуатації останнього.

Безумовно, інвестор намагається створити затребуваний складський комплекс, і при відсутності на етапі стартових інвестицій гарантованого покупця або «якірного» орендаря велика спокуса піти шляхом зведення типового будівлі класу А з усередненими показниками або, понадіявшись на ажіотажний попит на подібні об'єкти, заощадити на принципово важливих моментах. Поки попит на так звані «типові» склади досить високий, так як потенційний покупець і орендар слабо орієнтуються не тільки в ринку, але і в своїх потребах. Не всі компанії поки можуть чітко сформулювати технічне завдання на пошук або будівництво складського комплексу і готові серйозно ставиться до тих «дрібниць», недбале ставлення до яких потім обернеться непередбаченими фінансовими і тимчасовими витратами або навіть в гіршому випадку повної недоцільністю оренди або купівлі нового складського комплексу.

Темпи зведення об'єктів, підвищений інтерес інвесторів до цього ринку і зростаюча поінформованість потенційного споживача говорять про те, що ринок може дуже швидко насититися складськими приміщеннями, споруджуються за «типовим» проектам. З огляду на всі вищенаведені моменти, можна сказати, що для складських комплексів потрібно більш розширена класифікація, ніж існуючий поділ на типи А, В, С і D, куди увійде не тільки більш повна деталізація, а й облік профілю діяльності потенційних орендарів і хоча б приблизні характеристики очікуваних вантажопотоків і типів збережених товарів.

При розгляді всіх тонкощів даної проблеми стає очевидним, що будь-яка дія, пов'язане зі зведенням складського комплексу, потенційної орендою або придбанням, вимагає створення його попередньої детальної концепції. У разі інвестора вона повинна базуватися не тільки на існуючій класифікації складів і містити, наприклад, будівельну частину і розрахунки, а й враховувати всі аспекти: маркетинг, особливості конкретної ділянки землі, потреби потенційних орендарів, логістику, оснащення спеціалізованим обладнанням, архітектурні та інженерні рішення, фінансову частину, будівництво і т. д., які повинні розглядатися взаємопов'язано. Тільки в цьому випадку можна сміливо приймати рішення про доцільність інвестицій.

Для орендаря спроба спертися тільки на стандартну класифікацію, моду або власні міркування без конкретного технічного завдання на підбір приміщення і концепції з попередньої опрацюванням конкретних товаропотоків і перспектив зростання обертається, як правило, серйозними проблемами.

Класифікації складських комплексів, прийняті в ріелторських компаніях

Клас А, Swiss Realty Group

Рік побудови: пізніше 1994 р
Розташування: на основних транспортних магістралях в 10 ... 40 км від Москви. Прямий доступ на територію складу безпосередньо з траси або за зручними дорогами-сателітам
Одноповерхова / Однооб'ємний будівля з висотою стель від 10 м і більше
Абсолютно плоскі бетонні підлоги з антипиловим покриттям
Висока проектна навантаження на поверхню підлоги (від 4 т / м 2)
Рідкісна сітка колон (зазвичай не менше 12х18)
Наявність офісних, адміністративних і побутових приміщень в будівлі складу
Не менш одних вантажно-розвантажувальних воріт на кожну 1000 м 2 склади і відособлена зона завантаження / розвантаження і комплектації замовлень
Система пожежної сигналізації і автоматична система пожежогасіння (сплінкерне або порошкова); регульована температура і вологість у приміщенні складу
Автономні системи тепло- і водопостачання
Аварійні системи електроживлення
Центральне кондиціонування і вентиляція
Вантажно-розвантажувальні ворота, обладнані гідравлічними апарелями і докшелтерів
сучасні системиохоронної сигналізації та відеоспостереження
Розвинена транспортна інфраструктура, наявність зручних під'їзних шляхів, розворотів майданчиків, парковок для всіх видів транспорту, покажчиків і світлофорів
Упорядкована прилегла територія
привабливий зовнішній вигляд: Обробка сучасними фасадними системами, сучасне скління та ін.

Клас А +, Knight Frank

сучасне одноповерхова складська будівляз легких металоконструкцій і сендвіч-панелей, переважно прямокутної форми без колон або з кроком колон не менше 12 м і з відстанню між прольотами не менше 24 м
Площа забудови 40 ... 45%
Рівна бетонна підлога з антипиловим покриттям, з навантаженням не менше 5 т / м 2, на рівні 1,20 м від землі
Стелі висотою не менше 13 м, що дозволяють установку багаторівневого стелажного обладнання (6 ... 7 ярусів)
Регульований температурний режим
Наявність системи пожежної сигналізації та автоматичної системипожежогасіння
Наявність системи вентиляції
Система охоронної сигналізації та система відеоспостереження
Автономна електропідстанція та тепловий вузол
Наявність достатньої кількості автоматичних воріт докового типу (dock shelters) з вантажно-розвантажувальними майданчиками регульованої висоти (dock levelers) (не менше 1 на 500 м 2)
Наявність майданчиків для відстою великовантажних автомобілів і паркування легкових автомобілів
Наявність майданчиків для маневрування великовантажних автомобілів
Наявність офісних приміщень при складі
Наявність допоміжних приміщень при складі (туалети, душові, підсобні приміщення, роздягальні для персоналу)
Наявність системи обліку та контролю доступу співробітників
Оптико-волоконні телекомунікації
Огороджена і цілодобово охороняється, освітлена впорядкована територія
Розташування поблизу центральних магістралей
Професійна система управління
досвідчений девелопер
Ж.-д. гілка

Клас А, Jones Lang LaSalle

Розташування, зручний доступ, близькість до автострадах. Хороша видимість також є перевагою
Залізничний під'їзд до території, в ідеалі - наявність залізничного відгалуження з платформою, що дозволяє робити розвантаження безпосередньо на склад (для комплексів понад 150 000 м 2)
Висота стель в чистоті 10 ... 12 м
5 ... 10% офісних площ. Як правило, дана площа являє собою мезонін, розташований над вантажної платформою
Одна вантажна платформа на кожні 1000 м 2. Наявність нівелювальних майданчики, теплова завіса на навантажувальних доках. Наявність похилого в'їзду, що дозволяє невеликим вантажівкам та навантажувачів в'їжджати безпосередньо в склад
Наявність двору з вільною площею 36 ... 40 м 2 перед кожними воротами для нормального маневрування великовантажного транспорту
Глибина будівлі - мінімум 50 м, в ідеалі - 60 м і більше
Сітка колон 12x18 м, 12x24 м або 18x24 м (чим менше сітка внутрішніх колон, тим краще)
Наявність площі для зберігання вільних палет
Наявність парковки для великих вантажівок і автомобілів
Система контролю температури, що дозволяє підтримувати нормальні умови для роботи персоналу, в ідеалі двостороння система (опалення та охолодження), роздільна гнучкість у виборі температурного режиму (наприклад, 12 ... 18 ° C)
Суперплоскі протипилові підлоги
Наявність спринклерних систем пожежогасіння

Please enable JavaScript to view the